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선관주의의무에 대해 아시나요?
| 임대차 계약에
있어서 생소한 말을 들을 때가 있습니다. 그 중 하나로 '선관주의의무'를 들 수 있습니다. 선관주의의무란 선량한 관리자로서의 주의의무를
의미하는 말인데, 임대물건을 빌렸을 경우 어떤 의미를 갖는 것인지 모르시는 분들도 있을 것입니다. |
| ◎ 선관주의의무 위반이 되는 케이스 |
선관주의의무란
민법 제400조에서 '선량한 관리자의 주의의무'를 나타내는 말입니다. 조문에서는 '채권의 목적이 특정물의 인도인 때에는 채무자는 그 인도를
할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 그 물건을 보존하여야 한다'고 되어 있습니다. 임대 물건에 있어서의 '특정물'이란 방 그 자체나 주택
설비를 말합니다. 따라서 차주는 방이나 주택 설비를 사용하는 것은 임대차 계약에 있어서 허용되고 있지만, 대주에게 방을 내줄 때까지
관리자로서 확실히 주의를 기울일 필요가 있다는 의미가 정해져 있는 것입니다.
어떤 케이스가 선관주의의무를 위반하는 행위가 되는지는 케이스 바이 케이스입니다만, 일반적으로는 다음과 같은 것이 위반행위로 간주될
가능성이 높습니다. |
| ◎ 위반 행위의 예 |
| ▶ 바닥에 음료를 흘린 채 방치하여 마룻바닥에 곰팡이가
핀 경우 |
| ▶ 폭우 시 창문을 열어두어 창틀이 부식된 경우 |
| ▶ 주방 및 욕실 청소를 게을리하여 일반적으로 발생하지
않는 곰팡이 및 오염이 발생한 경우 |
| ▶ 못이나 나사 등으로 벽에 구멍을 뚫어 기초 보드가
손상된 경우 |
선관주의의무를
게을리하여 주택설비가 고장나거나 현저한 손상이 생겼을 때에는 수선비용을 부담해야 하는 경우도 있습니다. 통상적인 사용으로 인한 경년열화라면
차주가 퇴거 시 수선비용을 부담할 필요는 없지만, 관리자로서 적절하게 대처하지 않았다고 간주되면 예상외의 지출이 발생할 우려가 있으므로
주의해야 합니다.
그러나 물건에 따라서는 입주 전부터 방이나 주택 설비가 오래된 경우도 있습니다. 나중에 선관주의 의무로 옥신각신하지 않기 위해서라도 입주할
때는 부동산 회사의 담당자와 함께, 신경이 쓰이는 부분을 잘 체크해 둡니다. 사전에 체크하지 않아 나중에 선관주의 의무 위반을 지적받더라도
증명하기가 어려워지기 때문에, 입주 전 방이나 설비의 사진을 찍는 등 예방책을 강구해 두는 것이 중요합니다. |
| ◎ 입주 시 체크 포인트 |
입주할 때
집주인 또는 부동산 회사에서 방 현황을 확인하기 위해 체크리스트가 전달됩니다. 이것은 퇴거 시 원상 회복에 있어서 트러블을 미연에 방지하기
위한 서류입니다.
체크를 할 때는 방 배치도와 카메라도 준비해 둡니다. 이 체크리스트에 따라 벽이나 바닥 등에 흠집·오염·파손 등이 없는지, 에어컨이나
급탕기 등의 설비에 문제는 없는지 등을 꼼꼼히 확인합니다. 만약, 흠집이나 설비의 문제가 있는 경우는, 방 배치도에 장소를 기입해, 문제 장소를
사진 촬영하는 등, 집주인 또는 부동산 회사에 보고를 합니다. 퇴거시의 원상회복에 있어서, 입주시부터 흠집이나 설비의 불량이 있는 것을
알고 있으면, 자신의 고의·과실에 의한 것이 아니라는 증명이 됩니다.
이상과 같이 퇴거 시 원상회복에 대해서는 나중에 문제가 되기 쉬운 점이므로 어떤 경우에 비용이 발생하는지 확인해 두는 것이 중요합니다.
그 기준이 되는 것이 선관주의의무이며, 국토교통성이 공표하고 있는 '원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인'에서도 차주 부담의 범위를 긋고
있습니다. 차주 부담이 되는 원상회복비용은 '임차인의 거주, 사용으로 발생한 건물가치의 감소 중 임차인의 고의·과실, 선관주의의무 위반,
그 밖에 통상의 사용을 초과하는 사용으로 인한 손모·훼손'이라는 범위로 한정되어 있습니다. 임대차 계약서에 기재되어 있는 선관주의 의무에
관한 항목을 하나하나 체크해 둡니다. |
| ◎ 방에 관한 관리자임을 의식해 두자 |
퇴거할 때
선관주의 의무 위반을 지적받지 않도록 입주 중에는 방이나 주택 설비를 소중히 사용하는 것이 중요합니다. 방은 임대물건이기 때문에 방
관리자라는 의식을 가지고 있는 것도 중요하다고 할 수 있습니다.
아울러 오너와 갈등이 빚어지지 않도록 임대차계약을 체결할 때는 중요사항 설명을 잘 확인하고, 선관주의의무에 대해서도 궁금한 점이 남지
않도록 합니다. 또, 입주시에는 입주전부터 방이나 주택 설비에 문제가 없는지를 부동산 회사의 담당자와 함께 체크해, 필요에 따라서 신경이
쓰이는 부분을 사진 촬영해 두는 것으로, 퇴거시에 불필요한 트러블을 피할 수 있을 것입니다. |
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